Boletim Informativo Nº 1 - Primeiro Trimestre - 2002

HOME OFFICE:
UMA TENDÊNCIA À FACILIDADE E SUAS POSSÍVEIS COMPLICAÇÕES

O escritório virtual ou "Home Office" é uma tendência que está cada dia mais presente, o avanço tecnológico está tornando realidade o sonho de trabalhar em casa e, o que antes era algo restrito aos profissionais autônomos, hoje se encaixa perfeitamente aos profissionais das mais distintas áreas.

Segundo a revista de finanças pessoais Money, cerca de 21 milhões de americanos fazem seus negócios a partir de suas próprias casas, dos quais muitos são estimulados pela própria empresa que subsidia ou paga a compra dos equipamentos necessários. De acordo com a edição 617 da Revista Exame, isto pode acarretar em uma redução de até 30% no custo anual da empresa.

Todavia, o que parece uma solução simples requer alguns cuidados por parte dos interessados que, além de delimitar o local de trabalho e impor regras para não misturar negócios e família, devem obedecer alguns requisitos legais, que incluem, por exemplo, a autorização da administração municipal, vez que as edificações são distribuídas em zonas residenciais e não residenciais.

Outra questão que deve ser analisada é a da organização da vida em condomínio, seja vertical ou horizontal, posto que regida por lei federal especifica (Lei n.º 4591/64), em que há uma nítida duplicidade de direitos reais.O direito de propriedade da unidade autônoma, em que o ius utendi, fruendi et abutendi é o mais amplo possível, como na propriedade em geral, sofre restrições de vizinhança impostas pela convivência material da coisa, sendo, então, considerado o titular da unidade autônoma proprietário de um direito complexo. Não se distingue muito do direito de propriedade ortodoxo que também sofre restrições de uso e gozo, tendo em vista os direitos de vizinhança em geral, as normas edilícias e os princípios do abuso de direito.

Sendo assim, podemos concluir que o direito de usar da unidade autônoma encontra limites nos princípios de ordem natural de vizinhança, de um lado, e de outro nos ordenamentos particulares do condomínio e, à margem desse direito, em quase tudo igual à propriedade exclusiva individual, coloca-se, portanto, a disciplina dirigida às partes comuns do edifício.

Os condomínios de edifício funcionam, portanto, sob regime estatutário (convenção condominial) e administração a cargo (síndico), havendo ainda, o regulamento interno para a disciplinação das inter relações entre os condôminos e o uso equilibrado das coisas comuns.

"A convenção de condomínio é ato-regra que como manifestação da autonomia privada, possui força vinculante. Essa obrigatoriedade do respeito às normas editadas pelos condôminos faz com que os direitos subjetivos daí defluentes se incorporem ao patrimônio da cada titular de unidade".(TJ/RJ, 5ª Câm.Civil, AP 1942/89, Des. Relator Humberto Manes)

O Regulamento Interno, por sua vez, é um conjunto de regras de convivência que visa disciplinar os atos de quem mora e de quem freqüenta o condomínio, assim como todos os eventos que ocorrerem em suas dependências. Enfim, é ele que apresenta soluções e estabelece penalidades aos infratores das normas aprovadas pelos próprios condôminos. Com o passar do tempo e o aparecimento de novas situações, que exijam normas específicas, o Regulamento Interno deve ser modificado, como é o caso da presença, cada vez mais constante de escritórios virtuais em edifícios residenciais.

Para que tenha eficácia legal, é obrigatória a realização de uma assembléia extraordinária convocada para o fim de discuti-lo e aprová-lo. É igualmente obrigatório o registro no Cartório de Títulos e Documentos. Sua aprovação depende da manifestação expressa de maioria qualificada do condomínio, ou seja, metade mais um de todos os condôminos que constituem a sociedade comunitária.

Os moradores que infringem dispositivos da Convenção e do Regulamento Interno estão sujeitos a penalidades, que variam de acordo com a gravidade de eventuais danos causados. Portanto, havendo previsão, deve-se notificar o condômino infrator, para que deixe, por exemplo, de receber pessoas estranhas dentro do condomínio sob pena de pagamento de multa e em caso de desobediência e reincidência a cabível medida jurídica. Se ainda assim o infrator persistir e o caso assumir contornos mais graves, o síndico tem que se reunir com o conselho e até convocar uma Assembléia para resolver a situação, antes de qualquer demanda judicial.

O apelo à Justiça pode ser o recurso final. Para tanto, compete ao condomínio provar a existência da infração e a vontade dos condôminos reunidos em Assembléia Extraordinária, ficando assim registrada e ganhando força jurídica.

Desta forma, em havendo a proibição do exercício de atividades comerciais esta deve ser respeitada por todos os condôminos, sua violação fere o interesse da coletividade expresso na Convenção e no Regulamento, que deve prevalecer.

Vale salientar, ainda, que a propositura de eventual ação encontra respaldo no artigo 101 da Lei de Condomínio que estipula ser defeso a qualquer condômino destinar sua unidade à utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; ficando o transgressor sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

Maria Helena Diniz, em sua obra Código Civil Anotado, Saraiva, 10ª ed., 1995, p. 425-427, salienta que "Segundo Daibert, direitos de vizinhança são limitações impostas por normas jurídicas a propriedades individuais com o escopo de conciliar interesse de propriedade de vizinhos reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência social. Mau uso da propriedade vizinha - O mau uso é o uso anormal do direito, que cause dano a alguém (CC, art. 159). Se prejuízo houver do exercício anormal de um direito, ultrapassando os limites impostos à zona da garantia de cada um, cabe ao prejudicado o direito de reação. O critério de mau uso é contingente. Para determiná-lo, será preciso levar em conta as circunstâncias de cada caso, averiguando o grau de tolerabilidade, invocando o uso e os costumes locais, examinando a natureza do incômodo e a pré-ocupação".

É possível ainda, a invocação dos artigos 554 e 555, do vigente Código Civil, se o uso da propriedade se faz de modo nocivo à segurança. Como pode vir a ser no caso do condômino que permite o entra e sai de pessoas estranhas ao edifício - funcionários de seu "Home Office", tais como eletricistas, encanadores etc. - o que de fato pode ser uma ameaça à segurança do mesmo. Cumprindo ressaltar que os dispositivos do atual Código Civil não foram inicialmente editados pensando em condomínios de apartamento, porém o crescimento vertical das grandes cidades, propiciou o advento de toda uma jurisprudência relativa à propriedade urbana em condomínio, vindo a ser melhor precisado com o advento da Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. A partir de janeiro de 2003 entrará em vigor o Novo Código Civil, que dentre as inovasões traz em sua parte especial, livro III, título III, capítulo VII, previsão específica para o Condomínio Edilício.

Deborah Dias Marotzke